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陈湛匀房产税未必是高房价的杀手锏

发布时间:2020-09-29 19:10:23
陈湛匀:房产税未必是高房价的“杀手锏” 陈湛匀 经过7年空转,房产税“靴子”落地了。开征房地产税好处显而易见:为地方提供收入来源;增加房产保有环节成本,抑制炒房和投机,调节收入分配。房产税是调节住房需求的税,也是一种“财富调节”。 完善房产税需要可操作的办法。比如,房产税是持有环节税,如何防止演变成为交易环节税?又如,能否实行起点税率较低的税率制,是累进还是定额?再如,由哪家机构评估房产价值,是按市价还是评估价? 房产税会不会改变房价“上扬”的走势,房产税制究竟对市场 有多大影响,目前还不确定。房产税对楼市价格影响有一个过程,是逐渐体现的。 对自住购房来说,由于房产税会使租金增加,反而刺激购房需求。但对投机性购房而言,由于对投机者后期保有成本增加,所以他们将受影响。而对于出租型投资性购房者来说,征收房产税将把成本“转嫁”气动套筒扳手给承租方。 鳄鱼钳 但房产税未必是解决房价问题的“杀手锏”,关键是要关心房产税使用环节,要将房产税用于保障性住房建设,而不能用在行政支出。房价主要受供求关系的影响,所以房产税对房价的长期影响有限,且不会对整个市场产生主导影响,但短期内将对住宅产品结构和价格起到调节作用。 接下来的问题是,2011年房价走势会如何? 在流动性充裕等背景下,房地产市场还有上行的动力。从流动性角度,国际资金的流入和国内新增货币量,都可能加剧房价上涨;从房地产市场供需状况来说,需求空间较大。 上海、重庆房产税试点对市场的影响虽然有限,但在“新国八条”之下,调控政策力度空前、范围更广,包括限购令等政策也都需要地方落实。调控的加剧,使中小企业资金紧绷,资金来源同比增收,由于严格预监管、严格土地增值税,加息力度上升,会增加开发商的财务成本和资金压力。 因此,今年房价可能会出现高位盘整小幅波动,今年房价不会再大幅上涨,不会维持在前几年的快速增长,当然大跌可能性也不存在,但今年全国商品房销售面积会下降。 那么,为什么要建设保障性住房?它有助改善城市低收入居民的居住条件,实现“住有所居”目标。 但目前保障性住房制度建设还很不完善。2010年全国各类保障性住房等开工590万套,基本建成370万套。去年有些地区并没有做好,保障性住房用地政策执行有偏差。 将来会做得如何呢?今年保障性住房建设大有“井喷”之势,住房和城交建设部目前宣布,今年全国保金属挡车器障房将近1000万套,将突破1.3万亿。相比去年590万套增长20%;“十二五”期间,国土资源部确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的20%。财政部则表示确保财政资金投入,这需要各地出让金中不低于10%甚至20%的收益用于保障性住房的建设。 因此,如何从土地审批、征收、出让、开发利用和抵押融资等一系列环节进行全程督察,如何确保保障性住房工程推行和落实等,都让我们拭目以待。 (作者系上海投资学会副会长、上海大学博导教授)
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