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旅游地产联姻虚热还是共赢

2019-03-15 18:57:52

旅游地产联姻,虚热还是共赢?

限购令下,旅游地产逆市升温。近日走访阳江海陵岛,这里的保利银滩项目已热火朝天,沿海一线新建别墅开始发售。在当前地产旅游热潮中,众房企纷纷淘金旅游地产,出现了许多以旅游包装的地产项目,如清远的世纪旅游城等等。旅游地产联姻,是虚热还是双赢?本报邀请了三位旅游业界人士就此话题进行探讨。

□本期嘉宾

□本期话题

◎观点一:

地产商大举进入旅游业

主持人:近,旅游地产行情渐涨,目前广东就有几个正在投入建设中的旅游地产,包括阳江海陵岛 保利银滩 项目,清远恒大世纪旅游城等,有人说这是合理利用旅游资源,也有人说这是打着 旅游 名义卖房地产,坊间也有 旅游 绑架 地产 、 地产 绑架 旅游 的各种说法,旅游地产缘何这么热?各位如何看待二者的关系?

劳毅波:地产商往往都是投机的,他们抓住政策导向,现在正面临 一收一放 的局面,一方面是限购令令住宅市场降温,另一方面则是政府近年来大力发展旅游,土地规划上有所调整。他们可是地主,不是什么救世主。

我并不认为旅游地产能持续火热,如果只是地产商卖那些有山有水郊区的房子的话,旅游地产的受众实在有限。对消费者来说,它可能就是 小三 或者 小四 了,买旅游地产,对消费者来说,大多是一种投资理财的方式,但是这类人群毕竟占少数。

说地产 绑架 旅游,说的是一些地产商以为有山有水有高尔夫场地,就大兴土木在那里建楼盘、卖别墅,并没有健全配套的旅游设施,人气没有做上去,导致楼盘的入住率极低,资源大量浪费。

郑泽国:近四五年,地产商正在全面进入旅游业,旅游+地产,或是未来旅游发展的基本模式之一,它不应该被扭曲或回避,应该引起业界的正视。这种模式的确存在一定的好处。旅游需要前期长期的投资,风险大,回报率慢,如果旅游资源不具有稀缺性,那么它的投资风险则更大。与地产的有机结合,便能一定程度上平衡风险。另一方面,旅游与地产之间的结合,有助于休闲旅游向度假旅游的转型。在过去的七年里,休闲旅游得到一定的发展,但是仍然处在档次不高的阶段。比如在广东,温泉、漂流、滨海旅游、农家乐等等,这些都是消费不高的短途休闲游,真正的度假旅游还未发展成型。以清远为例,它算是广东休闲旅游发展成熟的城市之一,拥有数十个旅游景点,不少AAAA级景区,十多条漂流,但是在客源增长的同时,休闲度假产业并未真正被带动起来,原因何在?旅行社所推出的线路近八成是一日游的。真正要拉动度假旅游,还是要在 住 的方面做文章,旅游地产可以在远离闹市区环境优美的地方帮忙解决住宿问题,但是它更多的是作为一种投资消费,或是第二居所。

◎观点二:

旅游地产需要 十年磨一剑

主持人:近,南京出台《南京市旅游度假区管理办法》,明确规定禁止以旅游度假区的名义违法进行房地产项目开发,越来越多消费者也对打 旅游地产 牌的旅游景区不信任,甚至产生了反感情绪,大家似乎都看到了其中存在隐患,你们怎么看?

郑泽国:你说得没错,旅游地产在发展过程中的确存在一些问题,这也就是为什么政府会出台相关政策予以遏制挂羊头卖狗肉,打着旅游的旗号,圈地建房卖楼等现象。我同意之前劳毅波所提的,地产商习惯性地采用大进大出、快进快出、急功近利的方式,他们只求把楼卖了,然而度假旅游走的是多次消费的路,需要长期的可持续发展。像滨海一带,如果的资源被地产商拿去建楼出售,那是对公共资源的浪费,比如闸坡一带,拥有极好的滨海资源,沙质水质都很好,如果将它用作住宅别墅卖掉,那将意味着这些好的公共资源只能供极少数人所享用,显然不公平。它应该作为公共旅游资源进行开发,而不是被圈地成为房地产商赚取短期暴利的工具。

劳毅波:其实很简单,人们担心旅游地产只是卖地产,没有真正意义上的卖旅游。更何况,现在有一些旅游地产已经出现了同质化的问题。资源不具有多大的差别,都是些山、水、湖景,有些有高尔夫练习场,但是并不是有这些资源,就可以做旅游地产了。

郑泽国:没错,旅游地产没有想象中的那么简单,并不是造个景、建个楼盘来卖就行了,地产商应该抱的是 十年磨一剑 的心态,而不是像商业住宅地产那样的运作思维。

◎观点三:

应走 旅游+地产+文化+商业 模式

主持人:有人说 地产 能为旅游造血,华侨城就是个很好的例子,通过成熟的旅游开发模式,在一块原本没有旅游资源的土地上打造出一座主题公园,提升整个地块的价值,同时享受前期廉价土地储备的大幅升值,华侨城的经验是否值得其他旅游地产项目借鉴?

郑泽国:的确,华侨城的旅游地产运作模式已经较为成熟。但是它不仅仅是旅游+地产,还包括了文化、商业等元素,真正成功的旅游地产项目,应该具备这四个要素。旅游赚人气,地产赚利润,商业作为延伸,文化注入灵魂。事实上,国内已经有一些旅游地产项目发展得比较成熟了。比如楚雄的彝人古寨,游客到那可以住民居,看彝族篝火表演,商业街里卖的是当地少数民族的特色手工艺品,规模化的民居住宿有一部分用来满足游客需求,一部分则用于出售。但是,核心价值的一片一定用作公共资源,即便出售出去,也会采取反租的方式,统一进行规划管理,发挥其旅游功能。

◎观点四:

旅游地产符合未来发展需要

主持人: 旅游+地产 是否是未来旅游开发的一个大方向?如果在政策允许的条件下,如何让二者成功 联姻 ,各自互补互助?

劳毅波:如果要发展旅游地产,其实地产商需要从游客的角度考虑。人们当然不会选择在偏僻的景区内定居几十年,顶多当它是度假的地方。既然是度假,那就可能是几年、几个月、几天的事情,那么地产商便可以采取酒店式或公寓式的管理模式,引入国外 分时度假 的做法,当然,前提是要这片区域旅游配套设施、软件服务已经发展较为健全,不定期或定期搞搞主题活动,公众交通络也比较发达,那么人们可以选择在这里度上几个月甚至几年的假期。

郑泽国:旅游+地产的模式,我认为是未来旅游开发的必由之路,因为二者能够起到互补共进的作用。但是如果要开发好,就要旅游在前,先带旺人气,再带动地产。一旦处理不好这一关系,只做地产,投资商一定会栽跟头。另外值得一提的是,要融入文化和商业的元素,将度假屋出租给游客,提供便利的服务,再注入当地特有的文化要素,这样才能使项目走向成熟。

◎观点五:

全省滨海旅游规划将作出相应引导

主持人:目前广东滨海旅游的发展非常受重视,旅游地产项目的投资开发也在助力滨海旅游的转型升级,在这方面各位有何意见和建议?旅游部门是否有相关政策予以指导?

陈瑞东:在未来的一两个月内,将准备出台我省滨海旅游的相关规划和相关引导性政策,突出滨海旅游的科学合理规划,同时也会对滨海旅游地产项目作出正确引导。

郑泽国:滨海旅游地产项目的发展,不妨借鉴国外,比如北美、加拿大等滨海旅游的发展经验,海滨作为公共资源,靠海的部分布局公共设施,接下来是餐厅、住宿等旅游配套,再接下来才是流转型的公寓,供游客租用。政府政策上应该予以引导,防止公共资源被私吞,防止房地产商 挂羊头卖狗肉 ,终导致一堆烂尾楼的出现。

■微观点

@刘思敏旅游与社会:

普通地产是为日常生活准备的,旅游地产是满足出游的需要。

@Hayes驰:

地产旅游业如果是地产和旅游业形成良性互动,固然赞同,因为可以限度发挥各自的资源优势。但是如果说是为了地产,刻意去制造旅游业,那我觉得这就无非是给了房地产抬价的新渠道而已。所以个人认为,推动地产旅游业,首先要有行业规范,要有一定的入门门槛!

@北师林玮:

近以来文化产业学者们着力批判的 文化地产 、 旅游地产 、 大学地产 等等, 文化 、 旅游 、 大学 没有错,错的是 地产 。如果再不好好解决 地产 的问题,与日常生活相关的所有文化(如丧葬)都要被 地产 给侵吞了。无论你政府如何保护,也无力抵抗市场的强大逐利性!

■相关

南京:

不得以旅游度假区名义

开发房地产项目

据新华报道,南京市政府近日出台新规定,严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目。

南京市政府相关负责人介绍,规定中明确禁止 旅游加地产 这一打擦边球的做法。根据相关规定,旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设,并依法办理用地审批手续,禁止以旅游度假区的名义,违法违规进行房地产项目开发。


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